Bankalara borçlanmak istemeyen ya da kredi alamayanlara konut sektörü kredi musluklarını açtı, ‘senetli günler’ yeniden başladı.
Bankaların konut kredisi faizlerindeki yükseliş ve 2012’nin kötü geçeceği beklentisi inşaat şirketlerini yeni arayışlara yöneltti. Otomobilde olduğu gibi inşaat şirketleri de satışların düşmemesi için kendi finansman modellerini oluşturmaya başladı. Bankalara borçlanmak istemeyen ya da kredi alamayan kişiler için kendi kredi musluklarını açan sektör, bir anlamda da banka kredisi olmadan ev alınan senetli satış günlerine geri dönmüş oldu. Müşterilerine piyasaya göre daha uygun faiz oranları ile kredi açan sektörün dev firmaları, yüzde 25 ya da yüzde 50 peşinat koşuluyla vadeyi 40 aya kadar uzatıyor. Ancak inşaat yapan bir şirketin finansman işine girmesini sağlıklı bulmayan ve burada risk sınırının en fazla 12 ay olması gerektiğini savunan firmalar da var.
Proje bazlı olarak yüzde 50’si peşin olmak koşulu ile 40 aya kadar kredilendirme yaptıklarını belirten Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, bu modeli kredi kullanamayanlar ya da kullanmak istemeyenler için geliştirdiklerini söyledi. Buna rağmen en sağlıklı modelin yine de banka kredisi olduğunu ifade eden Dumankaya, “İdeal olan budur. Biz de buna yönlendiriyoruz ama sınırlı olarak kendi finansman sistemimizi de kullanıyoruz. Çünkü kredi alamayanlara da ev satmamız gerekiyor” dedi. Ancak firmaların bu sistemi çok iyi ayarlaması gerektiğine dikkat çeken Dumankaya, kredilendirmede projenin teslim süresini geçmemeye çalıştıklarını ifade etti.
Sektör olarak bu zor dönemde yeni bir formül arayışı içinde olduklarını ifade eden Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, müşteriye kolaylık sağlamak ve konut satışlarını arttırmak için kendi finasman modellerini kullandıklarını söyledi.
60 aya varan kredilendirme
Özyurtlar İnşaat tüm projelerinde, yüzde 25 peşinat ile 60 aya kadar kredilendirme yapıyor. Ancak faiz oranlarındaki yükselişin kendilerini de zorlamaya başlamasıyla bu yıl vadeyi 48 aya indirdiklerini söyleyen Özyurt, “2011’de müşterilerimizin yüzde 80’i bizim finansman modelimizden kredi kullandı. Çünkü dosya masrafı yok, banka ile uğraşmaya gerek yok. Bu nedenle daha kolay oluyor. Ayrıca borcunu erken kapatmak isteyenler için de cezai işlem uygulamadığımız için daha avantajlı oluyor” dedi. Bunu bir anlamda 2005 yılı öncesi kredi kullanımının yaygın olmadığı, senetli dönemlere dönüş olarak değerlendiren Özyurt, bankalarda yüzde 1.30’ları bulan faiz oranlarının kendi sistemlerinde 0.90-1.10 arası olduğunu söyledi. Bu sayede satışlarını yüzde 25 arttırdıklarını belirten Özyurt, bunu fiyatlarda yüzde 10 fedakârlık gibi değerlendirdiklerine dikkat çekti.
Kredi almak zorlaştıkça inşaat firmaları konutta senetli satışsistemine geçiyor.Osmanlı İnşaat Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Osman Bakırcı, 2012′de konutta senetli satış sisteminin daha da yaygınlaşacağını ve birçok inşaat firmasının bu yöntemi kullanmaya başlayacağını belirtti.
Bakırcı, yaptığı yazılı açıklamada, konut alma konusunda en büyük sıkıntıyıbankaların yarattığını, kredi alamayan birçok kişinin imdadına senetli satışlarınyetiştiğini öne sürdü.
Osmanlı İnşaat olarak senetli konut satışı konusunda sektörün öncüsü olduklarını ifade eden Bakırcı, ”2012′de bu sistem daha da yayılacak ve birçok inşaat firması bu yöntemi kullanmaya başlayacak” dedi.
2012 yılında emlak sektöründe ”senetli satışlara” sık sık rastlanacağını ifade eden Bakırcı, inşaat sektörünün hızla büyümeye devam ettiğini, bunun altında yatan temel etkenin talep olduğunu belirtti.
”Birçok kişi kira vereceğine ev taksitine girmeyi daha mantıklı buluyor. Herkesin bütçesine göre konut bulması eskiye nazaran daha kolay. Bankalar birçok kişiye kredi vermiyor. Gelir seviyesi düşük olanlar kredi alamıyor ya da faizleri çok yüksek tutuyorlar. Bu kişileri düşünerek zamanında konutlarımızı ‘senetle’ satmaya başlamıştık. Kefil, kredi, yüksek faizolmaksızın satışlarımızı gerçekleştirdik. Senetli konut satışı konusunda sektörün öncüsü olduk. Ardından birçok firma da bu yöntemi kullanmaya başladı. Kredi alamayan birçok kişinin imdadına yetişen bu sistem 2012′de firmalar arasında daha da yayılacak. Gayrimenkul sektöründe ’senetli satış’ dönemi başlayacak.”
Bankalar konut ve taşıt kredilerinde 0.15-0.40 puanlık faiz artırımına gitti.
Merkez Bankası’nın yükselen dolar ve enflasyona karşı geçen hafta perşembe günü “örtülü faizartırımı”na gitmesinin ardından çarşamba günü de bir dizi yeni önlem açıklayacak olması bankaları harekete geçirdi. Merkez’in önlemleriyle birlikte fonlama maliyetleri önemli ölçüde artan bankalar haftanın ilk gününde tüketici kredisi faiz oranlarınıda artırdı.
BİR BANKA KONUTTA FAİZİNİ 1.74’E ÇIKARDI
Tüketici kredilerinde en önemli artış ise konut kredilerinde yaşandı. Geçan hafta cuma günü bir banka 5 yıllık vadede aylık konut kredisi faizini 0.70 puan artırarak 1.74′e yükseltirken, dün bazı bankalar da bu segmentte artışa gitti. Bankaların
konut kredisinde yaptığı artış ortalama 0.15-0.20 puan seviyelerinde oldu. Böylece geçen hafta ortalama yüzde 1.05 seviyelerinde olan aylık konut kredisi faiz oranları, dün itibarıyla bankasına göre değişmekle birlikte ortalama yüzde 1.20-1.25 seviyelerine yükseldi. Bu da 100 bin TL kredide 5 yıl vade sonunda yaklaşık 135 bin TL’den olan geri ödemeyi 141 bin TL’ye çıkardı. Bankalar otomobil kredisi faizlerini de 0.15-0.40 puan arasında artırdı. Merkez’in kararı öncesi ortalama yüzde 1.10 olan taşıt kredilerinde faiz % 1.34 seviyelerine geldi.
Kredi kullanırken hangi yanlışları yapıyoruz? Zarar etmemek için ne yapmalıyız?
1. Satın alacağınız konutu bulmadan banka başvurusu için zaman harcamayın; fiyatlar haftalık olarak güncellendiği için ilerlemeye hazır olduğunuz gün itibariyle size en uygun bankayı belirlemek daha avantajlıdır.
2. Düzenli çalıştığınız bankanın önerileriyle yetinmeyin. Fiyat teklifleri bankadan bankaya büyük farklılık gösterir.
3. Kredide sadece faiz oranına değil, ödenen komisyon, masrafları ve sigortaları da içeren yıllık maliyet oranına dikkat edin.
4. Banka T.C. Kimlik numaranızı kullanarak geçmiş kredi ve borç ödemelerinizi araştırır. T.C. Kimlik numaranızı çok sayıda bankaya ayrı ayrı vermek çok sayıda bağımsız kredi talebinin oluşmasına ve dolayısıyla bankaların gözünde kredi skorunuzun düşmesine sebep olabilir.
5. Uzun vadeli kredi her zaman en uygun çözüm değildir; uzayan vade aylık taksiti düşürür ama faiz yükünü ve toplam maliyeti yükseltir. Taksiti bütçenize uygun bir seviyeye çekerken toplam faiz tutarını minimumda tutan en uygun adeyi belirleyin.
6. Kredi hesabında konutun satın alım değeri değil, bağımsız değerleme şirketlerince tesbit edilecek ekspertiz değeri kullanılır. Ekspertiz raporunu bankadan isteyip inceleyebilirsiniz.
Global Ekonomik Sempozyumu’na katılmak için Almanya’nın Kiel kentine giden Başbakan Yardımcısı Ali Babacan ile Akşam gazetesi muhabiri Mehmet Ali Ergün doların gidişatını konuştu. Bugün yaşananlar ile 2008-2009′da yaşananların farklı olduğunu kaydeden Babacan ‘O dönemde problemler bankalarla ilgiliydi ve ülkelerin ‘ben kefilim’ demesi yetiyordu. Bugün devletlerin kredibilitesi sorgulanıyor. Devletlerin imzası sorgulanıyor. Güven noktasında sıkıntılı bir durum söz konusu’ dedi.
Avrupa ve ABD’nin bir an önce harekete geçip acı reçeteleri uygulamaya koyması gerektiğini kaydeden Babacan, krizin çözümü için Türkiye’yi adres gösterdi:
‘Eğer bizim kadar istikrarlı, güven veren ve halkın güvendiği bir yönetim bugün ABD, İspanya gibi ülkelerde olsa inanın üç ayda sorunlar çözülür’ dedi.
YATIRIMINI DÖVİZLE YAPANA ‘KİRAYI TL’YE BAĞLADIK’ DENİR Mİ?
‘Bazı kararları bankalar üzerinden uygulamak çok kolay. 48 bankayı istediğimiz gibi denetleyebiliyoruz. Nitekim vatandaşın döviz kredisi almasını 2009′da yasakladık. Bankalar da buna uyuyor. Dövize bağlı kiralar konusunu Finansal İstikrar Komitesi toplantılarında konuştuk. Arkadaşlara bu konuda bir çalışma yapmaları talimatını verdim. Türkiye’de milyonu aşan kira sözleşmesi var. Bu işin kontrolü o kadar kolay değil. Olsa olsa tavsiye niteliğinde bir karar alınabilir. Ancak yine de Finansal İstikrar Komitesi’nde yapılan çalışmaları değerlendirip duruma bakacağız. Orada bir noktayı gözden kaçırmamak gerek. Kimi alışveriş merkezleri yabancı ortaklı veya tümüyle yabancılara ait. Onlar yatırımı dövizle yapmış. Şimdi ‘Kirayı TL’ye bağladık’ demek onlar açısından ne kadar doğru olur? Ayrıca Türk yatırımcılardan bir bölümü dövize dayalı kredi kullanmış olabilir. Tüm bunları dikkate almak gerekecek.’
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) dar gelirlilere satacağı konutlar büyük ilgi görüyor. TOKİ tarafından dar gelirli ailelere yönelik 4 bin lira peşinatla satışa sunulan 4 bin 614 konut için 5 gün içinde 10 bin kişi başvurdu.
Dar gelirli ailelerin ev hayallerini gerçeğe dönüştürmek isteyen TOKİ, aralarında Ankara, Antalya ve Gaziantep’in de bulunduğu 7 ilde 2+1 odadan oluşan 4 bin 614 konutu satışa çıkardı. Konutlardan almak isteyenler, başvuru başlangıç tarihi 5 Eylül’den bu yana illerde valiliklere, ilçelerde ise kaymakamlıklara başvuruda bulunuyor. Kira öder gibi taksitle ev sahibi olmak için başvuru yerlerinde kuyruğa giren vatandaşlar, kendilerine verilen formu doldurarak, başvuru evrakları ile birlikte müracaatlarını gerçekleştiriyor.
AA muhabirinin edindiği bilgiye göre, başvuruların ilk 5 gününde satışa çıkarılan konutlara ilgi büyük oldu. Beş günde 4 bin 614 konut için 7 ilde toplam 10 bin kişi başvuruda bulundu. 23 Eylül’e kadar devam edecek başvurularda sayının daha da artması bekleniyor.
İnşaat şirketleri ise tüketicileri korkutmamak ve satışları durdurmamak için daha önce uyguladıkları kendi finansman modellerini revize etti. Kimisi faiz artışlarını müşterilerine yansıtmıyor kimisi ise kredi faizlerinin altında vadelendirme yapacak modellere yöneliyor.
Ev sahibi olmak isteyenlerin seçim sonrası konut fiyatlarında bekledikleri artış boşa çıktı. Ancak tüketiciler bu kez de bankaların konut kredisi faizlerini yükseltmeye başlaması ise tedirgin oldu. Yüzde 0.80 oranından birkaç ay içinde yüzde 1’in üzerine doğru yükselmeye başlayan konut kredisi faiz oranlarıyla demoralize olan tüketicilere iyi haber ise inşaat şirketlerinden geldi. Şirketleri satışlar bu kararlardan olumsuz etkilenmemesi için kendi içlerindeki finansman modellerini revize etmeye başladı.
Bazı şirketler temmuz ayı içinde geçerli olacak kampanyalarında bankaların konut kredisi faiz artışını müşterilere yansıtmayarak kendi kârlılıklarından feda etmeye hazırlanıyor. Bazı şirketler ise bankaların uyguladığı faizin daha altında vadelendirme yaparak satışları kesmemenin yollarını aramaya başladı.
Mevduat zorunlu karşılıklarının artırılmasının beklendiği üzere kredi faizlerinin yükselmesi ilesonuçlandığını belirten Tözge, bireysel kredi fiyatlamalarında sektör genelinde bir yükselmeden bahsedilebileceğini, paralelde konut kredileri yıllık faiz oranlarında da sene başına göre 60 baz puanayakın artışların söz konusu olduğunu ifade etti.
Maliyet artışının tüketicilerin ödeme gücünü doğrudan etkilediğini, bunun da arzu ettikleri miktardan daha az kredi kullanabilmeleri anlamına geldiğini kaydeden Tözge, bu nedenle maliyet artışlarının konut kredisi kullanım iştahını da azaltacağına dikkati çekti.
Merkez Bankası zorunlu karşılık kararlarını Nisan başında aldığı için, bunun sektöre ve konut kredisi piyasasına yansımalarının yılın geri kalanında daha net görüleceğinin altını çizen Tözge, konut kredisi büyüme ivmesinin önümüzdeki dönem azalmasını beklediklerini bildirdi.
Galip Tözge, sektörün genelinde kredi faizlerinin yükseldiğini gözlemlediklerine değinerek, “Fonlama maliyetlerinin arttığı bir ortamda bu çok doğal bir netice. Yılın ikinci yarısına girerken, sektör konut kredisi faizlerinde gerekli revizyonu yapmış durumda. Önümüzdeki süreçte Merkez Bankasının likiditeyi azaltan farklı aksiyonları olursa kredi faizleri daha da yukarı gidebilir” yorumunu yaptı.
Akbank konut kredisi portföyünün beklentilere paralel büyüdüğünü vurgulayan Tözge, kararları takip eden dönemde, özellikle Mart ayından itibaren bankanın konut kredileri fiyatlarının yıllık 50 baz puan kadar yukarıya gittiğini, bu fiyat artışının sektörün genelindeki fiyatlamaya paralel gerçekleştiğini ifade etti.
Alt gelir grubu konut projesi kapsamında yapılan 112 konuta bin 934 başvuru.
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından alt gelir grubu konut projesi kapsamında Hadımköy’de yapılan 112 konutun konut alma hakkı ve konut belirleme kuraları çekildi.
Şehit aileleri, malul dul ve yetimler kategorisinde dört, gaziler kategorisinde üç, özürlüler kategorisinde 91 ve diğer alıcılar kategorisinde bin 836 olmak üzere toplam bin 934 başvurunun yapıldığı konutlar için kura çekimi Cemal Kamacı Spor Tesisleri’nde gerçekleştirildi.
TOKİ İstanbul Uygulama Daire Başkanı Niyazi Özdemir, kura öncesi yaptığı konuşmada, İstanbul’da 2003 yılı başından bu yana 107 bin konut üreten TOKİ’nin Hadımköy’de 2 bin 756 adet konut yaptığını, buraya yapılan yatırımların bedelinin 143 milyon lira olduğunu belirtti.PTT ile yapılan anlaşma kapsamında konutların bitişiğine 50 milyon liralık yatırımla posta işleme merkezi yapıldığını dile getiren Özdemir, merkezin temmuz ayı başında devreye girmesinin beklendiğini söyledi.
Kurada şehit ailelerinin tamamı, üç gazi ailesi ile gazi aileleri kategorisinde başvuranlara konut sayısının yüzde 5′i olan altı konutluk kontenjanın dolmaması nedeniyle üç kişiye de konut verildi. Özürlü kategorisinden altı kişinin de konutlarının belirlendiği kura çekiminde 86 kişi de ”diğer kişiler” kategorisine dahil oldukları çekilişte konut sahibi olmaya hak kazandı.
Sabah Gazetesi’nde geçtiğimiz gün yayınlanan bir habere göre konut kredilerinde yüzde 75′i kredi yüzde 25′i peşinat alması gereken, ancak peşinat bölümünü de tüketiciye ihtiyaç kredisi olarak kullandıran bankalara ceza yağacak
Habere göre BDDK Başkanı Tevfik Bilgin özel bir ekip oluşturdu. Ekip 15 gün içinde raporunu hazırlayacak ve bunu kurula sunacak. Kurul da önlemleri masaya yatıracak. Konut kredisinde yönetmeliğe aykırı hareket eden bankalara BDDK tarafından ceza kesilecek. Türkiye Bankalar Birliği Genel Kurulu’nda konuşan Bilgin ücret ve komisyon, bireysel ve konut kredileri konusunda uç örnekler ve pazar payı kaygısıyla hareket eden bankalara “Gerekirse banka bazında tedbir alırız” diye uyardı.
BDDK’nın konut kredilerini düzenlemeye ilişkin kararı geçen yıl aralık ayında yayınlanmıştı. Bankaların vereceği konut edinme amaçlı kredilerde, kredi tutarının söz konusu gayrimenkul değerinin yüzde 75′ini aşmaması kararı alınmıştı.
Konut kredilerinde kredilendirilebilen tutarın üst sınırı olarak konut ekspertiz bedelinin %75’ini aşmaması kuralı aslında Türkiye’de oturtulmak istenen mortgage sisteminin sağlıklı çalışmasına yönelik bir düzenleme. Konuyla ilgili olanların ve yazılarımızı takip edenlerin bileceği gibi, mortgage sisteminde sadece kredi bacağı bulunmamakta. Söz konusu kredilerde alınan teminatların veya faiz ve gelirlerin menkul kıymetleştirilerek ihraç edilmesini, ihraç edilen menkul kıymetlerin ikincil piyasa ve borsalarda alım satımını da içeren karmaşık bir sistemden bahsediyoruz.
Ekonomi Haberleri
