Kredi almak zorlaştıkça inşaat firmaları konutta senetli satışsistemine geçiyor.Osmanlı İnşaat Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Osman Bakırcı, 2012′de konutta senetli satış sisteminin daha da yaygınlaşacağını ve birçok inşaat firmasının bu yöntemi kullanmaya başlayacağını belirtti.
Bakırcı, yaptığı yazılı açıklamada, konut alma konusunda en büyük sıkıntıyıbankaların yarattığını, kredi alamayan birçok kişinin imdadına senetli satışlarınyetiştiğini öne sürdü.
Osmanlı İnşaat olarak senetli konut satışı konusunda sektörün öncüsü olduklarını ifade eden Bakırcı, ”2012′de bu sistem daha da yayılacak ve birçok inşaat firması bu yöntemi kullanmaya başlayacak” dedi.
2012 yılında emlak sektöründe ”senetli satışlara” sık sık rastlanacağını ifade eden Bakırcı, inşaat sektörünün hızla büyümeye devam ettiğini, bunun altında yatan temel etkenin talep olduğunu belirtti.
”Birçok kişi kira vereceğine ev taksitine girmeyi daha mantıklı buluyor. Herkesin bütçesine göre konut bulması eskiye nazaran daha kolay. Bankalar birçok kişiye kredi vermiyor. Gelir seviyesi düşük olanlar kredi alamıyor ya da faizleri çok yüksek tutuyorlar. Bu kişileri düşünerek zamanında konutlarımızı ‘senetle’ satmaya başlamıştık. Kefil, kredi, yüksek faizolmaksızın satışlarımızı gerçekleştirdik. Senetli konut satışı konusunda sektörün öncüsü olduk. Ardından birçok firma da bu yöntemi kullanmaya başladı. Kredi alamayan birçok kişinin imdadına yetişen bu sistem 2012′de firmalar arasında daha da yayılacak. Gayrimenkul sektöründe ’senetli satış’ dönemi başlayacak.”
İnşaat şirketleri ise tüketicileri korkutmamak ve satışları durdurmamak için daha önce uyguladıkları kendi finansman modellerini revize etti. Kimisi faiz artışlarını müşterilerine yansıtmıyor kimisi ise kredi faizlerinin altında vadelendirme yapacak modellere yöneliyor.
Ev sahibi olmak isteyenlerin seçim sonrası konut fiyatlarında bekledikleri artış boşa çıktı. Ancak tüketiciler bu kez de bankaların konut kredisi faizlerini yükseltmeye başlaması ise tedirgin oldu. Yüzde 0.80 oranından birkaç ay içinde yüzde 1’in üzerine doğru yükselmeye başlayan konut kredisi faiz oranlarıyla demoralize olan tüketicilere iyi haber ise inşaat şirketlerinden geldi. Şirketleri satışlar bu kararlardan olumsuz etkilenmemesi için kendi içlerindeki finansman modellerini revize etmeye başladı.
Bazı şirketler temmuz ayı içinde geçerli olacak kampanyalarında bankaların konut kredisi faiz artışını müşterilere yansıtmayarak kendi kârlılıklarından feda etmeye hazırlanıyor. Bazı şirketler ise bankaların uyguladığı faizin daha altında vadelendirme yaparak satışları kesmemenin yollarını aramaya başladı.
Ücretlerine zam isteyen gayrimenkul değerleme şirketleri bankalara rest çekti: Konut başına 350 TL almazsak 1 Mart itibariyle konut kredileri durur.Gayrimenkul değerleme şirketleri dört yıldır fiyatlarını arttırmayan bankalara rest çekti. Eğer bankalar fiyat yükseltmezse değerleme şirketleri 1 Mart itibariyle hizmet vermeyi durduracak. Bu durumda konut kredileri büyük oranda sekteye uğrayacak.
Gayrimenkul değerleme şirketleri bankalara ekspertiz hizmeti veriyor. Yani bir kişi satın alacağı emlakile ilgili olarak bankaya kredi başvurusunda bulunduğunda banka o emlakın gerçek değerini bu kuruluşlara hesaplatıyor. Çıkan değere göre kredi veren bankalar ev ya da işyerini de aynı değer üzerinden ipotek ediyor. Bu yüzden emlak kredisinde değerleme işi hayati önem taşıyor.
1 Ocak 2011 itibariyle bankalar ekspertiz işinde BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketleri ile çalışabiliyor. Yılbaşı öncesinde böyle bir zorunluluk yoktu, bankalar istedikleri şirketler ile çalışabiliyordu. İddialara göre sektördeki şirket enflasyonundan faydalanan bankalar bu kuruluşlarason dört yıldır hiçbir zam yapmadı. Buna göre şirketler söz konusu dört yılda bankalardan ekspertiz başına 250 TL civarında bir bedel aldı.
Yılbaşı itibariyle BDDK’nın lisanslı şirketlerle çalışma zorunluluğu getirmesi bu kuruluşlar için fırsatoldu. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği çatısı altında bir araya gelen lisanslı değerleme uzmanları, 7 Ocak’ta aldıkları zam kararını tüm bankalara gönderdi. Yazıda 1 Mart 2011 itibariyle SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketlerinin konut başına KDV hariç 350 liradan ucuza raporlama yapmayacağı vurgulandı.
Yüksek faizle konut kredisi kullananlar, düşen faiz oranları ile birlikte, kredilerini yeniden yapılandırmaya gidiyor. Bu yeniden yapılandırma ile birlikte tüketicilere rehber olabilecek üç farklı seçenek yer alıyor
Türkiye ekonomisinde görülen hızlı iyileşme ve kredi derecelendirme kuruluşlarından gelen olumlu sinyallerle beraber düşen lirafaiz oranları yeniden finansman pazarını canlandırmaya başladı. Hürriyet Emlak’ın haberine göre, bunu gerek müşteri taleplerinden, gerekse de finans sektörünün yaptığı kampanyalardan rahatlıkla görmek mümkün. Son dönemde düşen faiz oranları ile birlikte konut kredisi kulanlar, kredilerini yeniden yapılandırmaya gidiyor.
YENİDEN FİNANSMAN
Finans litaratüründe “Yeniden Finansman” adı verilen açıklamakta yarar var. 5582 sayılı Konut Finansman Yasası’na ve bu yasa kapsamında yayınlanmış yönetmeliklere göre “Yeniden Finansman” işleminin tanımı şu şekilde yapılıyor:
“Konut finansmanı sözleşmelerinde konut finansman kuruluşu ile tüketicinin mutabakatı ile kredi faiz oranında, vadesinde, faiz türünde değişiklik yapılmasının yanı sıra, aynı ev teminat gösterilerek birden fazla konut kredisi kullanılmışsa bu kredilerin birleştirilmesi, sözleşmede belirtilmiş olan para biriminin değiştirilmesi ve son olarak da konut finansmanı kuruluşunda değişiklik yapılmasıdır.
Merkez Bankası’nın (TCMB) kısa vadeli lira cinsi mevduata uygulanan zorunlu karşılık oranlarında yaptığı artırımın maliyeti bankaların konut kredilerine yansımaya başladı
Dün ve önceki gün arka arkaya gelen açıklamalarla bankalar konut kredisi faizlerinde ortalama 5 puana varan artışlar gerçekleştirdi. Artışı ilk açıklayan isim Garanti Bankası oldu. Garanti; konut, oto ve destek kredilerinde aylık 4-5 baz puanlık artışa gitti. Bu kapsamda konut kredilerinde 60 ay vadeye uygulanan tabela faiz oranı aylık yüzde 0.95’ten yüzde 0.99’a çıkarıldı. Yapı Kredi de konut kredisi faiz oranlarını 4 baz puan artırdığını duyurdu. Bankadan yapılan açıklamada Finansbank ise 12-24 ay vadede standart konut kredisi faiz oranını yüzde 0.73’e, 36 ay vadede 0.80’e çıkartırken, 12-36 ay vadede yüzde 0.71’e yükseltti.
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün kredi faizlerindeki artışlardan nasıl etkileneceği ile ilgili tartışma sürüyor. Aralık ayında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, konut kredilerinde kredi tutarının gayrimenkul değerinin en fazla yüzde 75’i kadar olabileceği yönünde karar açıklamıştı. Fiyapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan, kredi faizlerindeki artışın cüzi olduğunu belirterek bundan çok olumsuz etkilenmeyeceklerini söyledi. İnan, “Şu andaki faiz artışı alımı etkileyecek derecede değil. Daire alacak kişinin bu kadar artıştan dolayı kararında bir değişiklik olacağını düşünmüyorum. Şu anda arttı denilen oranlar bile genele baktığımızda çok düşük kalıyor” dedi.
10 yıllık 100 bin TL kredinin taksidi, 2 yıl önceye göre 713 TL düştü.
Bu da daha fazla insanın kredi kullanmasına neden oldu. 2010 yılında düşme eğilimini sürdüren faizlerkonutta kredi taksitlerinin gerilemesine neden oldu. 100 bin liralık 10 yıl vadeli bir kredinin taksidi, 2008 yılı seviyelerine göre 713 TL düştü. 5 yıllık kredide ise tasarruf oranı 612 TL seviyesinde oluştu. Daha uygun kredi olanaklarının sağlanması, 2010 yılında tüketicileri kredi kullanmaya teşvik etti, daha fazlainsan ev alırken kredi kullandı.
70 milyarı zorlarız
Bu durum pazarın 2010 yılında 59 milyar liranın üzerine çıkmasına neden oldu. Beklenti piyasanın 70 milyar lira] yı aşması yönünde. Çünkü düşük faizlerin bu yıl da sürmesi bekleniyor. Yapı Kredi KonutFinansmanı Direktörü İsmet Erdem, taksitlerdeki düşüşün kredi kullanmak için geliri yeterli olan tüketicilerin sayısını arttırdığını söyledi. Erdem, 120 ayda 100 bin lira konut kredisi kullanan bir kişinin 2008 Aralık ayında 1.999 lira taksit öderken, şu anda 1.286 lira ödediğini, taksitlerin yüzde 36 azaldığını açıkladı.
Faiz artışı yıl sonunda
Konut kredisi pazarında büyümenin devam edeceğini ifade eden Erdem, “Bu yıl rakamın 70 milyar liranın biraz üzerinde çıkmasını tahmin ediyoruz. Günlük kredi verme rakamının bin 600′den 2 bin lere çıkacağını öngörüyoruz” dedi. İş Bankası Bireysel Krediler Bölümü Başkanı Recep Oram da yüzde 1′in altında seyreden kredi faizlerinin piyasa koşullarına göre değişiklik göstereceğini, ancak Merkez Bankası’nın son açıklamaları ışığında faiz artış beklentisinin 2011 yılı sonlarına ertelendiğini söyledi. Oram, “Konut kredisi kullanımı için mevcut dönem uygun görünüyor” dedi. 2010 yılının ilk dokuz aylık döneminde sektörde 301 bin 68 adet konut kredisi kullandınldığını, bu kredilerin yaklaşık yüzde 12′sineİş Bankasının aracılık ettiğini belirten Oram, Aralık ayı itibariyle geçen yıl pazarda büyümenin yüzde 33 oranında gerçekleştiğini açıkladı.
100 bin liralık konut kredisinin maliyeti 2 yılda 85 bin lira ucuzladı; bugün ev alanlar ayda 713 bin lira daha az taksitödemeye başladı. Bu durum da akıllarda, ‘Bankalar tüketiciyi oyuna mı getirdi?’ düşüncesi yarattı…
Konut kredisi faizlerinde yaşanan rekor düşüş ev sahibi olmak isteyenleri rahatlatırken, akıllarda da farklı soru işaretleri bıraktı. 2008′de ortalama 1.78 olan konut kredisi faizlerinin 2010′un son çeyreğinde 0.90 oranına düşmesi, en çok ev sahibi olmak için kredi alanların cebine yansıdı. 2008 yılında 120 ay vadeli 100 bin TL’lik krediye bin 999 TL ödenirken, şu anda bin 286 TL ödeniyor. 2 yıl öncesine göre bugün kredi alanlar ayda ortalama 713 TL, yılda da 8 bin 556 TL kâr ediyor. 2008′de, 100 bin TL’lik krediye 10 yıl vadede 240 bin TL ödenirken, bu yıl kredi alanların cebinden 154 bin TL çıkıyor. 10 yılda ödenecek toplam kredi maliyetinde 86 bin TL’lik fark yaşanıyor.
TAKSİTLER % 36 DÜŞTÜ
Yapı Kredi Konut Finansmanı Direktörü İsmet Erdem de, faizlerdeki düşüşlerin taksit tutarlarına ciddi oranlarda yansıdığını söyledi. Aylık taksitlerin yüzde 36 azaldığını belirten Erdem, konut kredisi pazarının 2009′un ilk 11 ayında yüzde 11.2, 2010′un ilk 11 ayında 2.5 kat daha hızlı performans göstererek yüzde 28.7 büyüdüğünü hatırlattı. Öte yandan, ortaya çıkan büyük fark, ’2 yıl önce kredi alanlar oyuna mı getirildi?’ sorusuna yol açtı. Durumu değerlendiren ekonomistler, “Global kriz nedeniyle bankalar kendilerini sağlama almak için bu yolu tercih etti ama tüketiciler ağır fatura ödemek zorunda kaldı” dedi. Konut kredisi faizlerinin halen olması gerekenden yüksek olduğu belirtildi.
Yapı-Endüstri Merkezi Genel Müdürü Barış Onay, Türkiye`de büyük krizler olmadığı takdirde herhangi bir şekilde konut fiyatlarının düşmesini beklemediğini belirtti. Onay, konutun bir insanın hayatta satın alabileceği
Yapı-Endüstri Merkezi Genel Müdürü Barış Onay, Türkiye`de büyük krizler olmadığı takdirde herhangi bir şekilde konut fiyatlarının düşmesini beklemediğini belirtti.
Onay, konutun bir insanın hayatta satın alabileceği en pahalı şey ve en büyük yatırım olduğunu söyledi.
Bugünlerde kimsenin bu yatırımı cebindeki parayla değil kredi ile yaptığını ifade eden Onay, dolayısıyla insanların kredi alırken on kere düşündüklerini, ekonomi iyi gittiğinde konut satışlarının arttığını ifade etti.
Onay, “Haziran`da seçim var. Seçim ekonomisi de mutlaka olacaktır, harcamalar başlayacaktır. Dolayısıyla diğer yatırımcılar gibi gayrimenkul yatırımcıları bekleyen projelerini o dönemde harekete geçirecekler“ şeklinde konuştu.
Faizlerin de Cumhuriyet tarihinde görülmemiş bir noktada olduğuna işaret eden Onay, şunları kaydetti:
“Paradan para kazanma dönemi geçeli çok oldu. Çünkü bankaya koyduğunuz para ile enflasyon neredeyse bire bir. Bu durum konut tarafındaki yatırım talebini artırıyor. Türkiye`de 72 milyonun ortalama yaşı 28,5, ilk ev sahibi olma yaşı ise çok daha yukarıda. Türkiye`deki hane halkı sayısı da düşüyor, eskiden 5-6 kişilik haneler varken şimdi şehirlerde bu sayı 3`e indi. Dolayısıyla aynı birim içinde daha fazla haneye ihtiyaç oluyor. Türkiye`nin bu nüfus durumundan ötürü konut ihtiyacında bir daralma önümüzdeki 10 yıl için beklenmiyor. Konutlar yapılmaya devam edecek. Türkiye`deki ekonomik koşullarda büyük krizler olmadığı takdirde, konut fiyatlarında herhangi bir azalma, düşmeyi ben öngörmüyorum.“
Ekonomi Haberleri
